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Se você é proprietário de imóvel e pretende aliená-lo a uma construtora com o objetivo de receber, como forma de pagamento, além de unidades construídas, valores em dinheiro, seguem aqui breves noções de como este contrato deve ser desenvolvido e quais os cuidados que deve ter para minimizar os riscos do negócio.

O artigo presente tema envolve diversas espécies de contratos, pois as tratativas entre proprietário do imóvel alienado  e a construtora, se desenvolverá em etapas. O presente artigo pretende demonstrar, ainda que superficialmente, a complexidade da relação jurídica e a importância de uma assessoria jurídica na hora de firmar o contrato.

Antes, porém, de tratar das etapas da negociação que envolve o Contrato de Permuta com Torna, é importante ressaltar que o direito à propriedade, constitui um dos direitos fundamentais da pessoa humana, previstos e protegidos constitucionalmente (CF, art. 5º, incisos XXII a XXXI), sendo que, na relação jurídica em questão, afora a liberdade de contratar, a propriedade imóvel é o bem maior a ser protegido por ocasião da formalização dessa espécie de contrato.

 Apesar do preciosismo que comumente se dá à liberdade de contratar, é preciso ressaltar que a lei estabelece limites e condições que precisam ser respeitados na elaboração do contrato, de modo que não haja violação da lei e, tampouco insegurança jurídica. Entre os limites à liberdade de contratar estão: i) –  a condição de alienabilidade do imóvel a ser permutado; ii) –  o atendimento às normas do Poder Público em face do empreendimento a ser  desenvolvido, em especial, às normas de proteção ao meio ambiente; iii) –  e aqueles referentes à natureza jurídica do contrato, advindas a legislação civil brasileira.

Em relação à primeira exigência, há que se destacar a prova inequívoca da propriedade em nome do alienante, a inexistência de ônus ou cláusulas que impeçam a alienação e,  a regular descrição do imóvel segundo as normas dos Registros Públicos. A segunda, diz respeito às exigências do Poder Público quanto à regularidade do empreendimento, através de aprovação do projeto e concessão de Alvará. A terceira, diz respeito às regras de Direito Civil inerentes ao tipo de contratação e obrigação contraída.

 Quanto à forma de pagamento, a doutrina é clara[1]; se o pagamento do preço do imóvel adquirido se der apenas com a transferência de outros bens, dar-se-á apenas o contrato de permuta; se o pagamento for apenas em dinheiro, dar-se-á tão somente a compra e venda. Por isso, é importante destacar que no Contrato de Permuta com Torna, o adquirente do imóvel paga o preço do bem com outros bens (por isso a permuta), podendo ou não pagar uma parte em dinheiro (por isso a Torna).

  Quanto às fases da contratação, destaca-se o seu início, com um compromisso de compra e venda, onde as partes ajustam as condições em que deverá ocorrer a contratação definitiva. A segunda fase se dará através de duas escrituras públicas: uma, de compra e venda do bem alienado, com emissão de Nota promissória emitida pro soluto e, outra, de novação com confissão de dívida e garantia hipotecária, onde normalmente se ajusta e se efetiva o pagamento de parte do preço,  em espécie, parte em permuta de bens com entrega futura e fixa um ônus hipotecário em favor do alienante.  A terceira e última fase se dará com a transferência definitiva da propriedade dos bens entregues em permutas.

 É comum, em contratos com estes, que os valores envolvidos sejam expressivos e, por isso, inúmeros são os requisitos exigidos para garantir a segurança do negócio realizado. Por isso, a presença de uma assessoria jurídica em todas as fases da contratação, é essencial para assegurar a ambas as partes contratantes condições de igualdade e segurança jurídica.

[1] DINIZ, Maria Helena. In TARTUCE, Flávio, “Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie”, 8ª ed. São Paulo: Método, 2013, p.300/301).

*Artigo realizado pela Advogada Iverly Antiqueira Dias Ferreira